Нюансы оформления ипотеки – как не утонуть в долговой яме жилищного кредита

Ипотека: благодать или долговая яма

Несмотря на то, что всё больше людей решает свои жилищные проблемы при помощи ипотеки, общее отношение к ней остаётся довольно прохладным. Всё ещё многие воспринимают ипотечный кредит как некого монстра, долговую яму, и стараются изо всех сил избежать встречи с ней.

Тем более странно это видеть, если люди в это же время живут большой семьёй в гостинке или многие годы скитаются по съёмным квартирам.
Предлагаю сегодня разобраться, что же так пугает в ипотеке и стоит ли иметь с ней дело.

Переплата по ипотеке

Одна из основных причин, по которой с ипотекой не хотят связываться, это, конечно, переплата. В долг без процентов дают только добрые родственники да друзья, но вряд ли кто-нибудь из них согласится одолжить пару миллионов на несколько лет.

Банки же всегда берут проценты за пользование деньгами, на чём, собственно, и зарабатывают. Процент по ипотеке может быть равен и 10, и 20, чем меньше, тем лучше.

А так как проценты накручиваются ежегодно, а не однократно на весь срок, то в результате сумма, которую нужно заплатить за пользование деньгами, может оказаться в 2-3 раза больше суммы самого кредита. Получается, взял рубль – отдал два.

Или даже три.

В этом случае каждый лишний процент может вырасти за время выплаты ипотеки в десятки и сотни тысяч, которые придется отдавать банку. Конечно, это никому, кроме самих банков, не нравится. Даже кажется несправедливым, как же так?

Взял на покупку квартиры миллион, а отдам два, получается, переплачу за квартиру в два раза.

Чтобы не быть голословной, приведу пример. Допустим, взяли в банке кредит на квартиру в один миллион на 20 лет под 12 % годовых без первоначального взноса.

Чтобы было легче считать, не будем учитывать и всевозможные комиссии. Получится, что за 20 лет придется отдать банку 2 642 607 рублей!

Больше, чем в два с половиной раза, от взятой в кредит суммы! Если вы, читая эти строки, тоже впали в негодование, давайте немного посчитаем.

Действительно ли банки так уж неправы?

Процентная ставка, рост цен и инфляция

Когда речь идет о недвижимости, нужно учитывать тот фактор, что она имеет свойство дорожать. Конечно, так бывает не всегда, иной раз цена даже падает, но такое случается достаточно редко и запоминается лишь благодаря истеричным сообщениям в СМИ.

Насколько дорожает жильё в год? Это зависит и от типа квартиры, и от региона, и от расположения дома в городе. Возьмём самую минимальную цифру – 3 % в год.

На деле цена может вырасти значительно больше.

Итак, через 20 лет квартира сто имостью в 1 000 000 при росте цен всего в 3 % в год будет стоить 1300 000 с копейками. Но это еще не всё. Вы, конечно, знаете, что наши деньги постоянно дешевеют, а происходит это из-за инфляции.

На сегодняшний день по официальным данным инфляция составляет около 6 %, по неофициальным – 10 и более процентов.

Если сложить наши минимальные цифры – 6 и 3, – уже получится 9 %, которые съедают наши деньги ежегодно. Учитывая вышесказанное, выходит, что нужно платить банку всего на 3 % больше. В нашем примере это 331 тысяча за 20 лет.

Или всего 16 550 в год. На мой взгляд, очень небольшая переплата за квартиру, которую ты получишь прямо сейчас.

В ситуации, когда жильё дорожает, а деньги дешевеют, накопить нужную для покупки сумму представляется практически невозможным.

Что будет, если не платить?

Что будет, если не сможешь платить по ипотеке? Этот вопрос также гложет людей и мешает принять положительное решение. Общеизвестно, что если не платить кредит, квартиру могут забрать.

Впрочем, в этой ситуации можно самостоятельно продать её и закрыть ипотеку. Однако результат будет тот же – останешься без жилья.

Я сознательно не пишу сейчас про пути выхода из неприятной ситуации вроде рефинансирования кредита и тому подобное. Хочется обратить внимание на другую сторону.

Вот, предположим, что вы снимаете квартиру. Что будет, если вы перестанете платить арендную плату? Правильно, вас попросят освободить помещение.

Ведь никто же не будет держать жильца-банкрота! И никому не придет в голову обвинять «негодяя-хозяина», который «выставил человека на улицу».

Меж тем банки в идентичной ситуации кроют, на чем свет стоит. А ведь платежи по кредиту зачастую не намного больше, чем размер арендных платежей.

А попробуйте не платить налог на имущество и коммунальные платежи за свою квартиру! То-то и оно….

А вы говорите – ипотека!

Кабала и долговая яма

Напоследок разберу еще один пунктик, который раньше и меня очень пугал. Это перспектива 20 лет (плюс-минус) быть должником и каждый месяц отдавать часть своих денег в счет долга.

Соглашусь, меня до сих пор это не очень-то радует. Однако мы каждый месяц платим коммунальные платежи и даже не знаем, сколько придется платить через месяц и через год, не говоря уже о двадцати годах.

Каждый месяц тратим приличную сумму на продукты, и никто не приходит в ужас от того, что ему еще 40 лет (а повезет, и гораздо больше) придется покупать еду. Аналогичная ситуация с бензином для автомобиля и другими расходами.

Но когда речь заходит об ипотеке, все начинают стонать и причитать.

Но ведь никто не заставляет из комнаты в общаге сразу переселяться в элитную трёшку. А если не прыгать выше головы и брать посильную для своей семьи сумму, ипотека не будет доставлять особых неудобств.

Конечно, свободных денег станет меньше, зато появится стимул лучше планировать свои расходы. И ещё появится своё жильё, а для этого стоит потрудиться.

Ведь так.

Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит

К ипотеке нужно долго готовиться с блокнотом, ручкой и калькулятором в руках. Если вы задумались, как выгоднее продаться банку на ближайшие несколько лет, прочитайте, какие ошибки могут испортить вам всё рабство и как их не допустить.

Ошибка 1. Брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000.

Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится.

Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей.

Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме.

Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза.

Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия.

Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком.

Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Ипотека: ломаем систему // Фанимани

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье.

Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

  • Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
  • Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
  • Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как взять ипотеку на квартиру и где получить (оформить) ипотечный кредит: условия ипотеки + советы��

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Ошибка 6. Не читать договор

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке.

Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка.

Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились.

Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Как надо сделать

Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк.

Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк.

Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы — всё быстро и без сложностей.

Ипотека и ипотечный кредит: что это такое + условия ипотеки и программы ипотечного кредитования ��

Ипотека: долговая яма или спасение?

Приобрести собственное жилье на честно заработанные средства сегодня может все меньший процент населения постсоветских стран. Низкие зарплаты и необъективно высокие цены на товары повседневного пользования, дорогостоящая медицина и платное образование дают о себе знать – жить приходиться либо на съемных квартирах, либо обращаться к банкам за оформлением ипотеки – крыша над головой нужна всем.

Что такое ипотека, как ее оформить и каковы ее подводные камни – рассмотрим более подробно в сегодняшней теме.

Нюансы оформления ипотеки – как не утонуть в долговой яме жилищного кредита

Кредит и ипотека: не путайте понятия

Сразу отметим, что ипотека и получение средств на потребительские нужды, включая приобретение жилья, разняться между собой. Ипотекой называют кредит, выданный физическому лицу на конкретную цель – приобретение жилья под залог этой самой недвижимости.

То есть, залог в данном случае обязателен. В случае, если физическое лицо получает от банка определенную сумму под залог чего-либо другого или просто под огромный процент на покупку недвижимости, к ипотеке это не имеет никакого отношения.

Итак, говоря «ипотека» мы подразумеваем обязательный залог, тогда как целевой (нецелевой) кредит такой особенности не имеет. С этим разобрались.

Кстати, за рубежом, приобретение жилья в ипотеку является довольно распространенной практикой. В развитых странах, к примеру, в ЕС, люди десятками лет выплачивают деньги за когда-то полученное жилье и живут себе спокойно, ежемесячно отчисляя деньги в счет погашения кредита.

Более того, даже если средства на приобретение жилья есть, европейцам невдомек, зачем платить всю сумму если государство и так может предоставить его на вполне лояльных условиях, удерживая небольшую часть средств.

У нас же все несколько иначе. Приобретение собственного жилья – роскошь, но и получение ипотеки выходит довольно дорогостоящим удовольствием – проценты немалые.

Давайте разбираться дальше.

Виды ипотеки

Сегодня банки предоставляют клиентам широкий выбор ипотечных программ, условия каждой из которых варьируются в зависимости от ряда факторов: возраста физического лица, его социального положения, доходов и т.д.

Перечислим наиболее распространенные виды ипотеки, которые предлагают практически все крупные банки:

Ипотека молодым семьям – получить средства на покупку жилья под залог недвижимости сегодня можно начиная с 18 лет. Государство идет навстречу молодым семьям, желающим получить жилье или улучшить имеющиеся жилищные условия.

Социальная ипотека – проект правительства РФ, позволяющий социально не защищенным гражданам получить жилье на льготных условиях. Как правило, процентная ставка до конца окончания ипотечного договора не меняется, а заемщик и его жилье застрахованы со стороны банка.

Военная ипотека – предоставляется военнослужащим, которые заключили контракты о прохождении военной службы с 1 января 2005 года в РФ. Как правило, участниками данной ипотеки становятся молодые курсанты, контрактники, прапорщики и младшие офицеры.

Ипотека без первоначального взноса – сегодня от такого вида кредитования осталось только лишь название. С приходом ипотечного кризиса в США в 2007 году, а после и в странах СНГ, банки перестали выдавать средства на покупку жилья без обеспечения заемщиком первоначального взноса.

Такие программы изредка можно встретить, но все они, как ни крути, требуют от заемщика «раскошелиться» — взять потребительский кредит, как один из вариантов для внесения его в виде первоначального взноса за ипотеку.

Обратите внимание! Банки предлагают гораздо более широкий перечень ипотечных программ, с которыми можно ознакомиться на официальных сайтах конкретных финансово-кредитных организаций.

Тонкости оформления ипотеки

Первыми, о ком вспоминаешь при желании получить средства на покупку собственного жилья, является банк. Именно эти финансово-кредитные учреждения специализируются на выдаче средств под залог приобретаемого имущества и с охотой (а весте с тем и под довольно высокий процент) раздают средства всем, кто в них нуждается.

Конечно, заемщику придется пройти несколько кругов ада, прежде чем в его руки попадут желанные деньги. В первую очередь, банку интересно, каков доход заемщика, ведь как ни крути, а заемные средства придется возвращать и банку принципиально важно вручить средства платежеспособному физическому лицу.

Если говорить о суммах ежемесячной платы за предоставляемую ипотеку, то это примерно половина средней зарплаты человека (в идеале конечно, третья часть) и поэтому банку важно понимать – способен ли человек прожить на оставшиеся средства или же есть вероятность обрасти дополнительными кредитами для приобретения товаров первого потребления. С таким положением вещей банк вряд ли будет согласен.

Банки, при предоставлении ипотеки учитывают доход не только лица, на которого оформляется данный вид кредита, но и всех членов семьи, проживающих под одной крышей. Так, супруги являются созаемщиками (согласно Семейному кодексу РФ), а также могут выступать как поручители друг у друга.

В данном случае выгоднее оформлять ипотеку тому из членов семьи, чей доход выше. Тогда и сумма средств может быть более привлекательной.

Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки

Кстати, стоит помнить, что от того, какой будет сумма первоначального взноса по ипотеке (а без этого никак), зависит и процент, подлежащий выплате ежемесячно. Чем больше будет сумма первого взноса за предоставляемое жилье в кредит, тем, соответственно, и более привлекательными могут быть проценты по кредиту.

На сумму, предоставляемую банком в качестве займа, влияет ряд таких особенностей физического лица, как полученное им образование, его профессиональный стаж на последнем месте работы (стабильность приветствуется, что является для банка верным знаком к возможности заемщика регулярно погашать задолженность), возраст и другие составляющие.

Документы при оформлении ипотеки

В зависимости от того, кто конкретно занимается оформлением ипотеки, в каком государстве и банке в частности происходит процедура получения заемных средств на приобретение жилья, пакет документов может быть различным. Впрочем, основные документы, обязательные к подаче заемщиком банку все-таки присутствуют, а именно:

1) Паспорт и второй документ, удостоверяющий личность – дело в том, что банки неохотно выдают крупные кредиты молодым людям, в особенности мужчинам, моложе 30 лет, у которых нет на руках военного билета. В аналогичной ситуации находятся и студенты.

В первом случае мужчина попросту может уйти в армию, а во втором – не имеет заработка вовсе – заемщики являются неблагонадежными.

2) Копии документов об образовании – нередко банки смотрят на образование заемщика. Правда ключевым фактором для выдачи средств это не является.

3) Заверенная копия трудовой книжки – как мы уже упомянули ранее, стабильность в трудовой деятельности заемщика приветствуется, тогда, как частая смена работы может стать причиной отказа оформления ипотеки.

4) Справка о доходах (2-НДФЛ или же по форме банка) – документ необходим для определения платежеспособности заемщика. При этом сумма выдаваемого банком займа будет рассчитана исходя из официального заработка физического лица.

Не лишним будет получить справки о доходах с мест, где возможно человек подрабатывает (в случае, если подработка официально оплачивается). Как правило, сумма платежа, обязательного к оплате ежемесячно, не должна превышать трети дохода заемщика.

Впрочем, это в идеале.

5) Копия налоговой декларации за последний отчетный период – актуально для ИП, адвокатов, а также лиц, сдающих недвижимость в аренду.

6) Копии документов на имущество — для лиц, владеющих недвижимостью и автотранспортом.

7) Документы, которые подтверждают наличие у физического лица ценных бумаг, что дает положительную оценку платежеспособности заемщика.

8) Копии кредитных договоров – предоставляются в случае, если у потенциального заемщика уже существуют кредиты в других банках. Подача документа необходима специалистам финансово-кредитной структуры для того, чтобы оценить уровень задолженности заемщика.

9) Документы для владельцев бизнеса – сюда стоит отнести Устав предприятия, свидетельства ОРГН, ИНН, справки банков об открытии счета и т.д. Данный перечень уточняется в индивидуальном порядке.

Обратите внимание! Напоминаем, что данный перечень не является обязательным и исчерпывающим и каждый банк, предлагающий услугу оформления ипотеки, может запросить определенный пакет документов, который необходимо уточнять у специалистов финансово-кредитной организации.

Преимущества и недостатки ипотеки

Любая услуга, какой бы привлекательной она не казалось на первый взгляд, имеет как плюсы, так и минусы и лучше о них узнать до момента подписания договора. В особенности если речь идет об ипотеке, продолжительность которой, как правило, достигает 30 лет.

Недостатки ипотеки:

  • Высокая стоимость – по сравнению с жителями европейских стран, где процент по кредитам предельно низкий, жители постсоветских стран и РФ в частности с трудом позволяют себе оформить ипотеку. Если верить опросам, то лишь мизерный процент населения государства позволяют себе заключение ипотечных договоров.
  • Риск остаться без жилья. Учитывая тот факт, что ипотека предоставляется под обязательный залог жилья, риск остаться без крыши над головой велик. Разумеется, если оплачивать задолженность будет невозможно.
  • Длительность контракта. Несмотря на то, что погашение процентов по ипотеке растягивают до нескольких десятков лет, это является как плюсом, так и минусом. Ведь никто не знает, как жизнь сложится через пару лет, и гарантировать 100% погашение процентов через 20-30 лет довольно сложно.
  • Трудности в оформлении ипотеки. Чем больше сумма кредита, тем и сложнее его получить. Ипотека является одним из самых дорогостоящих кредитов от банков, поэтому и процедура ее оформления непростая.

Преимущества ипотеки:

  • Решение квартирного вопроса. Пожалуй, это первое, что особо радует заемщиков при оформлении ипотеки – вопрос жилья наконец-то можно решить. Пусть и не окончательно, т.к. проценты придется платить довольно долго, но обзавестись своей жилплощадью можно довольно быстро.
  • Относительная экономия. Подчеркиваем – «относительная». Ведь, если говорить об экономии средств на покупку жилья по полной стоимости, выгода налицо. Если же говорить о том, какую сумму в итоге может переплатить заемщик за все время действия ипотечного договора – вопрос другой.
  • Возможность досрочного погашения. А вот это действительно плюс. Так, в случае, если у физического лица появились «лишние» деньги, он всегда может внести их в качестве погашения за ипотеку, снизив тем самым срок действия договора.
  • Выгодное вложение на стадии строительства жилья. Тут бесспорно – приобретается жилье на стадии его строительства за относительно невысокую цену, и это действительно на руку заемщику. Правда, впереди ожидает ремонт, но это уже второй вопрос.

Напоследок отметим, что банки предлагают ипотеку в разной валюте, включая иностранную, что является несколько рискованным. Инфляционные процессы еще никто не отменял, и можно себе только представить, в какую сумму вырастит еще недавно небольшая сумма через 5-15 лет.

Так что, если уж вы и настроились на ипотеку, рекомендуем брать ее в национальной валюте. А выбрать банк для оформления ипотеки или иных видов кредитования помогут обзоры крупных банков России (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Открытие, Райффайнезбанк) и Республики Беларусь (Беларусбанк, Приорбанк и другие).

Другие интересные статьи:

Похожие записи